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公积金组合贷投资买房能省钱吗?不要用!

laobai2021-07-06343

公积金组合贷投资买房能省钱吗?不要用!小白的购房之旅,路途坎坷,放在面前总有那么几座大山难以跨越。

那是啥,在敲动你心?

切,还不是诸如:

我是选等额本息,还是等额本金呢?纯商业贷款呢,还是公积金组合贷呢?

关于前者,我早就撰文写了《求求你们不要再纠结还贷问题了》。

而公积金组合贷,却仍旧如同紧箍咒一般,紧紧地缠绕着无数人,无数人为了这组合贷,前赴后继,要不然对不起自己含辛茹苦交了那么久的公积金。

公积金省钱吗?

当然省钱。毕竟利率摆在这,低至首套房3.25%。

目前首套商业贷款首套大概在5%,LPR+30bp上下。

两者一对比,公积金足足低了一半有多。你说不诱惑,那是不可能的。

很多人在买房这件事上,都是希望一分一毫算计得清清楚楚,翻来覆去去追问哪个银行房贷利率最低,哪种方式最低,利率能低5个bp,他们可以两眼发光般像是捡到大宝贝。

然而这个所谓的宝贝,不过封顶最多一百万。

毫不夸张地说,你对一百万的态度,就是你对公积金贷款的态度。

而这个一百万,是夫妻双方合并换来的,一人申请,实际只有60w。

没错,换一只单身狗而论,你执着公积金,其实就是跪舔60w。

这还是2015年10月后的政策。

在这之前,一人只有50w,夫妻合计只有80w。五年都要过去了,公积金也不过是每人涨了10w而已,约合20%涨幅,相信我,未来也不会大涨幅。

但是房价却是足足翻倍了!

你过去买一套房子200w,能够申请80w夫妻联名公积金,占七成贷款140w里面大头,57.1%。

但现在这套房子400w,能够申请100w夫妻联名公积金,占七成贷款280w里面小头,35.7%。

未来假设这套房子800w了,能够申请120w夫妻联名公积金,占七成贷款560w小小头,21.4%。

公积金的边际效用是逐级递减的。

本来就是蚊子肉,然后越来越像蚊子折翅断脚后的肉。

但你分分钟会给这折断翅膀断胳膊断腿的蚊子拖死你整个房贷使用效率。

还不如一巴掌拍死了省事。

当一个人能够从全局去建立楼市思维的时候,他就不会仅仅在意这一百、几十万的小贷款了,这个时候,才叫做真正踏入房产投资的门槛。(注意,没看到这个强调房产投资,就别往下看了,免得你们难过。)

各位,千万别拣了芝麻丢了西瓜。

还是慢慢捋清楚吧。

再次强调,公积金贷款的确省钱。能省大多数人肉眼可见的钱。

现在来看看到底是怎么个肉眼可见的省钱。

我们已经知道了等额本息要永远优于等额本金,不懂往上拉文再看。

那么公积金贷款自然是优选等额本息还款的了,这个不做赘言。

广州目前只有一手房可以做公积金三十年贷款(开发商愿意做的前提),那我们以夫妻100w计算,分别以3.25%和5%计算公积金贷款和商业贷款等额本息,大概可得列表:

其中公积金利息三十年合计56.67w。

而商业贷款三十年利息合计93.25w。

两者93.25-56.67=36.58w。

哇靠,你们要高潮了!

新房三十年公积金贷款竟然能省下36w元利息,兄弟姐妹,何乐不为。

然而这个总利息前提是你三十年内一直不提前还款。

而按照一套新房,目前两年等收楼,出证一个月到一年皆不等,那加上新证两年限售限析产,我们就粗略认为至少持有五年,五年才是一个投资新房的最基本的小周期。

我们可再得一列表:

这意味着你买新房,五年,一百万的公积金贷款比一百万的商业贷款,节省了8.6w。

摊分下来约等于1.72%的年化收益率,还是比余额宝要好的。

这就是蚊子肉。你说蚊子肉也是肉,我也无法反驳。

但你为了这蚊子肉,你知道损失了多少吗?

你两夫妻联名买新房,联名用公积金贷款,联名毁掉了首贷资格,联名放弃了腾名额。自2019年,广州公积金贷款记录也将作为房贷记录,补录上征信。

在这个本应置换的可能会风起云涌的五年期间,一个公积金贷款,毁掉你可能的翻身机会。

而这也仅仅是建立在房贷利率是5%这样的历史相对高峰之下。

商贷利率越下行,公积金贷款省得越少,意味着越贵。

这是新房肉眼可见的省钱。牺牲的是五年以上的捆绑,你们析产脱身不得,置换难度系数增加不少。

那二手房又如何呢?

二手房公积金贷款也是肉眼可见的省钱,但这是建立在更大的交易牺牲之上的,最后再表。

广州公积金中心对二手房公积金贷款要求:

不同一手,二手最多20年,楼龄+贷款年限不超过40年;

贷款人年纪+贷款年限,男性不超过65岁,女性不超过60岁;

家庭第三套房子不予贷款;

每人/家庭仅能使用两次公积金贷款。

还是以目前3.25%公积金二十年贷款100w、首套商业贷三十年5%计算(公积金贷款20年的同时,商业银行可以贷款30年),可得下表:

公积金着数吗?

在整整三十年的时光里,这意味着公积金贷款能够有年化14%的收益,只有当你有高于此的理财收益时候,商业三十年贷款才显得更划算。

我们把商业贷款降低到4.65%(当前LPR)来再算一遍。

公积金贷款年化收益依旧有10%,世界仍旧很美好。

当这套二手房五年期你要截断或者卖房的时候,那跟三十年有何不同,请看下图:

这个图表看起来更是迷人,五年期截断,三十年等额本息跟公积金贷款二十年等额本息相比:

即使在LPR不加点,即4.65%的利率,后者比公积金差额内部收益约等于53%的回报才能保本。

如果是当下5%的利率,意味着后者比公积金差额收益必需81%的回报才能保本。

只要你买二手房,想在五年期内抛售房子,只要利率还没有强势下跌到4.65%甚至更低,或者是回到以前基准利率85折水平,无论怎么看,公积金贷款都是肉眼可见的最优解。

既然数学上都赤裸裸表明了公积金组合贷是省钱的了,那为什么星佬你标题还要如此标新立异,大放厥词?

竟然不建议我们公积金组合贷!

你丫的是欠揍对吧,阻住大家省钱发达么?!

非也非也。

我已经很明明白白地说了:公积金贷款的确是肉眼可见的省钱。

但那只对一无所知的小白,垫垫脚只为买一套房去省点数字上的钱而已。

就房产投资而言,特别是希望能够有效率地用好我们每一分首付资金的人来说,公积金就是个鸡肋。

它省钱,但省的不过都是小钱,特别是房价越来越高的当下。

而肉眼不可见的背后的耗钱不省事,才是小白们往往无视看不见的。

我们不要为了区区一百万贷款蝇头小利,就放弃了一整片森林。

公积金组合贷款其实很贵的,但这个贵很隐形,非专业投资者,不易发现。

上文说到广州对二手房公积金贷款有更苛刻的要求,其实还隐藏了几条:

公积金中心对交易房子的评估价只认中心系统;

组合贷的银行也大多只能接受这个系统评估价;

这系统评估价堪比税局备案价,必须递件才知;

公积金中心签约后必须监管冻结首付款的九成。

这最直接后果就是杜绝更多资金不多的朋友无法垫垫脚上车到更好的房子了。

公积金中心系统评估价往往是偏低的,甚至有可能比你房子的市场成交价更低,而银行评估一旦特别高评,中心就会认定你存在高评交易,审批不通过(即使事实上你这是真实成交价)。

这往往发生在市场开始火热,成交一套紧接一套,价格上涨而评估价没跟上的情况下。而公积金中心的评估系统更新又要比银行+评估公司的组合更来得迟缓。

该死。

更该死的是,这个系统评估价只能在你网签后去中心递件才能获知,若不幸你的房子近期成交过快,价格上涨,公积金中心的评估价远没跟上,那你就倒霉了。

你只能退回来重新更改网签合同,重新走流程,你的实际首付要增加了。你的上家可能因为组合贷耽误了他的置换计划,或者是因为首付款需要监管9成,卖家不能提前急用部分款项而发飙了。

你所有交易的折腾其实都是烧钱的。

而且我们再次强调,绝对不建议买房下两个人的名字,夫妻为了达到满额100w贷款,而必须强制两个人申请公积金贷款,从而强制下两个人名字。这都会为后续置换房子埋下隐患。

即使是新征信下,共借人也有可能上征信记录,然而目前来看,仍旧没实现,也可能不上溯,但你一旦主动为了一百万用了夫妻公积金贷款,那当即就会上征信,而你要置换房子,都将会徒添更多烦恼。

那最后的问题了,公积金到底适合什么人呢?

纯公积金贷款在广州也买不到什么房子,而别以为你只买一个200w上下的房子,公积金贷款占比大,那不用白不用了吧。

我们建议,能不能用还是不要用,我们通过银行内部评估,往往能够做到200w的房子实际首付低于三成的可能,公积金将一切成为泡沫。省下目前手上的钱,比省未来的钱的更有价值。

公积金最佳的做法有且只有一个:

那就是申请商业贷款买房之后,去申请全额提取。

拿着现金,等于你手上又多了钱。而你公积金账户,又会持续的每月入账。

这样不香吗?

用得着为了区区一百万贷款去断两人后路?

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