疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的

疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的？

刚在一个类似的问题中，回答结束。再回答一遍吧。

回答这个问题之前，我想先讲一个身边的故事：

我的堂弟，27岁，单身。

家里安排了几场相亲活动，但因为疫情防控，一直没有见成面。

疫情导致大面积停工，也让很多准备春节期间相亲、结婚的，改变了计划。我堂弟，只是其中之一。

昨天打电话，我叔告诉我：今年你弟儿相亲没见成面，看这形势，今年房价肯定要降！

我说：我弟没见面，这跟房价有啥关系？

他说：在县城里买房子的，有一大部分都是乡镇的，而且是因为相亲结婚需要买房子。今年这疫情不知道啥时候结束，各种相亲的都出不了门，外出务工的没上班没工资，婚期延迟，收入又降低了，买房的肯定比较少。开发商，肯定会想法降价了！

关于房价的涨跌，这是我叔的一套逻辑。

我叔他有他的道理，但我想从专业的角度分析一下。

房子是商品。商品价格取决于价值，但又受供求关系的影响，围绕价值上下波动，这是价值规律的表现形式。但房子又不是一般的商品，它的价格变动很大一定程度上受“政府”这一“无形的手”的影响。

要系统的分析疫情过后房价的涨跌，我认为可以从4个方面来分析：

历史的轨迹与经验：2003年SARS过后，房价的浮动轨迹是怎样的？市场供求关系：是否发生了变化？开发商的压力：资金存量能否支撑其活到春天？政府调控力度：是否会发生松动？首先，看历史经验：SARS过后，房价到底发生了哪些变化？

2003年非典疫情期间，除了跟疫情有关的医疗器械企业订单量剧增外，其他几乎所有企业都会遭受不同程度的打击。房地产同样如此。

经验一：SARS过后，救市政策出台，引发楼市过热

下图为2003年非典期间房地产成交面积及同比、环比增速情况。

从图表中可以看到：从2002-2003年全国商品住宅成交面积（当月值）同比增速看，呈现明显的“倒U型”，2003年下半年与上半年相比成交量同比增速下降11%，疫情期间成交量迅速下滑，楼市低迷。

为应对经济下行压力，2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业，“救市”政策出台，随后引发楼市过热，于2004年3月开始再次调控。

根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米，商品房屋销售额7955.7亿，相比2002年的6032.3亿，涨幅高达31.88%。

而且，2003年还是温州炒房客炒房的元年，年底温州炒房团包三架飞机看房，“一夜之间带走深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺”的新闻正是这时候发生的。

经验二：SARS仅对爆发区域的成交面积，负面影响较大

从2003年SARS爆发的区域特征看，除原发地广东省外，北京及周边省份、城市波及较大，由于广东省信息披露不透明，在缺乏防控机制的背景下，北京接收广东病人后形成感染者-医护人员-社会流动人员的大规模传染。

而通过对SARS主要爆发的区域（感染人数8个以上）的累计病例数与2003年该些区域（省份及城市）商品住宅成交面积同比增速散点图来看，SARS集中爆发区域对房地产市场成交面积形成负面影响。

从新闻上来看，大概在2月月底会对疫情有最实际的控制。乐观的估算，大概在3月份会实现“三零”记录，即确诊病例、疑似病例、既往疑似病例转确诊病例数为0。再加上一个月的疫情恢复期和媒体传播期，此次疫情预估会在4月进入尾声，社会逐步恢复正常秩序。

依据SARS期间的经验，有专业机构推测，2020年，各个城市会迎来一波小阳春，随后开始回落筑稳。于今看来，由于疫情的影响，大概率会被推至疫情结束，也就是4月份之后，可以说，在4月份之后全国楼市会迎来一次集中性反弹，成交量迅速上涨，房价会短波上调。

其次，看市场供求：市场供求关系，是否发生了变化？

我们首先要明白，疫情期间，房地产项目都经历了什么。

疫情期间，严格防控，封城、封路、封村，人与人隔离。大部分城市售房部都处于强制关门状态，银行不营业无法办理房贷，新房二手房的线下交易渠道断裂。市场成交量被疫情按在地板上，使劲摩擦。

即便如此，购房需求，却未出现断裂。疫情会滞后需求，但不会消灭需求。

结婚还得买房子，孩子还得上学，购房需求每天都会存在，只能日日积压。疫情只是迟滞了部分需求释放的时间而已。

理性一点来看：

1、 城市棚改仍有较大缺口，中国城镇化率仍低于60%，农村刚需缺口仍然较大，加上国家过去三年对土地供应的控制，以及疫情对中小房地产的淘汰，房地产行业仍旧坚挺，并未来三年内都可能是稳定短缺的情况。

2、疫情将对中国人口流动性造成影响，人口流动较经济有滞后性，此次疫情将对三四线城市人口有增长趋势，因为良好的医疗与教育资源是农村无法提供的。

这，无疑也是在疫情过后推动房价抬头的关键因子。

第三，看开发商压力：开发商的资金，能否能否支撑其活到春天？

最近，恒大75折购房的信息、5000元买房的政策，刷屏了全国。

房价真的要降了吗？

第一季度，各大开发商亟待大快朵颐的返乡置业季，赶上了疫情，旺季变“冰季”。疫情缓解，大家又开始陆续返工，正好跳过这个传统的黄金置业档期。于是，迫于销售回款压力，各个开发商频繁线上直播、线上看房、线上定房，特价房、优惠政策频出，一定程度上降低了房价。

半年的冷市，一个季度的疫情，市场供应减少，购房需求迟滞，无法签约银行无法回款，小型房企在此次疫情当中已经淘汰了太多，数据表明近半个月全国已经有约100家房企申请破产，房地产开发商开始重新洗牌。

谁能掌握现金流，谁就有了活下去的资本。

开发商资金的不足，必然导致房价短期下跌。

第四，看政府的决心：是否愿意通过楼市，来刺激经济增长？

近日，江西和安徽的房地产商会，接连向市府和工商联提交了“救市建议书”。内容堪称复制、粘贴。首先，表达对疫情的关注和焦虑；随后，感谢了市府对中小企业的扶持政策。

然后，诉了很多的苦：大疫当前，售楼部关闭，销售活动停止，全行业0回款……

当然，也提了很多不错的建议：增加信贷额度、延期还款时间、缓交贷款利息、减免税费、缓交社保、让满足疫情防控要求的企业尽快复工，适当放宽预售条件……

最后，话锋一转，寄出政府调控楼市的四大杀器：

放松放宽限购政策，降低首付比例；

全面降低房贷利率，减免交易契税。

要知道，放限购、降首付、降利率、减契税，这四项如果实施的话，就是动了政府调控的根基。稍有一项松动，就会带来一波房地产的大牛市。

上有所需，下有所应。不排除“救市建议书”是受人所托。毕竟，一个季度的疫情，地方经济发展严重失衡，地方财政尤其是对土地有依赖的城市，收支无法补平，只能通过短期刺激楼市，让老百姓买房来弥补之前的亏损。也许只有通过这种“民间”的“万言书”，才能真正动了“房住不炒”的决心吧。

但至少，这种苗头，已经开始出现。

啰嗦了这么多，您有自己的判断了吗？

依据SARS的经验，疫情期间房价量价齐跌，但疫情过后，出现报复性上涨；

市场需求并没有减少，疫情只是迟滞了部分需求，但积攒的需求必将集中释放；

开发商销售回款压力巨大，疫情期间会出现短期政策，刺激销售回款；

中央“房住不炒”的决心坚定，但个别区域出现试探性动作。

也需，今年的2月-5月，是短期抄底的一个机会吧……