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疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的

1年前 (2023-04-18)怎么还款175

疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的?

刚在一个类似的问题中,回答结束。再回答一遍吧。

疫情后2020年房地产发展趋势是怎样的

回答这个问题之前,我想先讲一个身边的故事:

我的堂弟,27岁,单身。

家里安排了几场相亲活动,但因为疫情防控,一直没有见成面。

疫情导致大面积停工,也让很多准备春节期间相亲、结婚的,改变了计划。我堂弟,只是其中之一。

昨天打电话,我叔告诉我:今年你弟儿相亲没见成面,看这形势,今年房价肯定要降!

我说:我弟没见面,这跟房价有啥关系?

他说:在县城里买房子的,有一大部分都是乡镇的,而且是因为相亲结婚需要买房子。今年这疫情不知道啥时候结束,各种相亲的都出不了门,外出务工的没上班没工资,婚期延迟,收入又降低了,买房的肯定比较少。开发商,肯定会想法降价了!

关于房价的涨跌,这是我叔的一套逻辑。

我叔他有他的道理,但我想从专业的角度分析一下。

房子是商品。商品价格取决于价值,但又受供求关系的影响,围绕价值上下波动,这是价值规律的表现形式。但房子又不是一般的商品,它的价格变动很大一定程度上受“政府”这一“无形的手”的影响。

要系统的分析疫情过后房价的涨跌,我认为可以从4个方面来分析:

历史的轨迹与经验:2003年SARS过后,房价的浮动轨迹是怎样的?市场供求关系:是否发生了变化?开发商的压力:资金存量能否支撑其活到春天?政府调控力度:是否会发生松动?首先,看历史经验:SARS过后,房价到底发生了哪些变化?

2003年非典疫情期间,除了跟疫情有关的医疗器械企业订单量剧增外,其他几乎所有企业都会遭受不同程度的打击。房地产同样如此。

经验一:SARS过后,救市政策出台,引发楼市过热

下图为2003年非典期间房地产成交面积及同比、环比增速情况。

从图表中可以看到:从2002-2003年全国商品住宅成交面积(当月值)同比增速看,呈现明显的“倒U型”,2003年下半年与上半年相比成交量同比增速下降11%,疫情期间成交量迅速下滑,楼市低迷。

为应对经济下行压力,2003年8月,国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业,“救市”政策出台,随后引发楼市过热,于2004年3月开始再次调控。

根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。商品住宅房屋竣工面积33774.61万平方米,商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。

而且,2003年还是温州炒房客炒房的元年,年底温州炒房团包三架飞机看房,“一夜之间带走深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺”的新闻正是这时候发生的。

经验二:SARS仅对爆发区域的成交面积,负面影响较大

从2003年SARS爆发的区域特征看,除原发地广东省外,北京及周边省份、城市波及较大,由于广东省信息披露不透明,在缺乏防控机制的背景下,北京接收广东病人后形成感染者-医护人员-社会流动人员的大规模传染。

而通过对SARS主要爆发的区域(感染人数8个以上)的累计病例数与2003年该些区域(省份及城市)商品住宅成交面积同比增速散点图来看,SARS集中爆发区域对房地产市场成交面积形成负面影响。

从新闻上来看,大概在2月月底会对疫情有最实际的控制。乐观的估算,大概在3月份会实现“三零”记录,即确诊病例、疑似病例、既往疑似病例转确诊病例数为0。再加上一个月的疫情恢复期和媒体传播期,此次疫情预估会在4月进入尾声,社会逐步恢复正常秩序。

依据SARS期间的经验,有专业机构推测,2020年,各个城市会迎来一波小阳春,随后开始回落筑稳。于今看来,由于疫情的影响,大概率会被推至疫情结束,也就是4月份之后,可以说,在4月份之后全国楼市会迎来一次集中性反弹,成交量迅速上涨,房价会短波上调。

其次,看市场供求:市场供求关系,是否发生了变化?

我们首先要明白,疫情期间,房地产项目都经历了什么。

疫情期间,严格防控,封城、封路、封村,人与人隔离。大部分城市售房部都处于强制关门状态,银行不营业无法办理房贷,新房二手房的线下交易渠道断裂。市场成交量被疫情按在地板上,使劲摩擦。

即便如此,购房需求,却未出现断裂。疫情会滞后需求,但不会消灭需求。

结婚还得买房子,孩子还得上学,购房需求每天都会存在,只能日日积压。疫情只是迟滞了部分需求释放的时间而已。

理性一点来看:

1、 城市棚改仍有较大缺口,中国城镇化率仍低于60%,农村刚需缺口仍然较大,加上国家过去三年对土地供应的控制,以及疫情对中小房地产的淘汰,房地产行业仍旧坚挺,并未来三年内都可能是稳定短缺的情况。

2、疫情将对中国人口流动性造成影响,人口流动较经济有滞后性,此次疫情将对三四线城市人口有增长趋势,因为良好的医疗与教育资源是农村无法提供的。

这,无疑也是在疫情过后推动房价抬头的关键因子。

第三,看开发商压力:开发商的资金,能否能否支撑其活到春天?

最近,恒大75折购房的信息、5000元买房的政策,刷屏了全国。

房价真的要降了吗?

第一季度,各大开发商亟待大快朵颐的返乡置业季,赶上了疫情,旺季变“冰季”。疫情缓解,大家又开始陆续返工,正好跳过这个传统的黄金置业档期。于是,迫于销售回款压力,各个开发商频繁线上直播、线上看房、线上定房,特价房、优惠政策频出,一定程度上降低了房价。

半年的冷市,一个季度的疫情,市场供应减少,购房需求迟滞,无法签约银行无法回款,小型房企在此次疫情当中已经淘汰了太多,数据表明近半个月全国已经有约100家房企申请破产,房地产开发商开始重新洗牌。

谁能掌握现金流,谁就有了活下去的资本。

开发商资金的不足,必然导致房价短期下跌。

第四,看政府的决心:是否愿意通过楼市,来刺激经济增长?

近日,江西和安徽的房地产商会,接连向市府和工商联提交了“救市建议书”。内容堪称复制、粘贴。首先,表达对疫情的关注和焦虑;随后,感谢了市府对中小企业的扶持政策。

然后,诉了很多的苦:大疫当前,售楼部关闭,销售活动停止,全行业0回款……

当然,也提了很多不错的建议:增加信贷额度、延期还款时间、缓交贷款利息、减免税费、缓交社保、让满足疫情防控要求的企业尽快复工,适当放宽预售条件……

最后,话锋一转,寄出政府调控楼市的四大杀器:

放松放宽限购政策,降低首付比例;

全面降低房贷利率,减免交易契税。

要知道,放限购、降首付、降利率、减契税,这四项如果实施的话,就是动了政府调控的根基。稍有一项松动,就会带来一波房地产的大牛市。

上有所需,下有所应。不排除“救市建议书”是受人所托。毕竟,一个季度的疫情,地方经济发展严重失衡,地方财政尤其是对土地有依赖的城市,收支无法补平,只能通过短期刺激楼市,让老百姓买房来弥补之前的亏损。也许只有通过这种“民间”的“万言书”,才能真正动了“房住不炒”的决心吧。

但至少,这种苗头,已经开始出现。

啰嗦了这么多,您有自己的判断了吗?

依据SARS的经验,疫情期间房价量价齐跌,但疫情过后,出现报复性上涨;

市场需求并没有减少,疫情只是迟滞了部分需求,但积攒的需求必将集中释放;

开发商销售回款压力巨大,疫情期间会出现短期政策,刺激销售回款;

中央“房住不炒”的决心坚定,但个别区域出现试探性动作。

也需,今年的2月-5月,是短期抄底的一个机会吧……

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